Columna de opinión: Alquileres hoy

La derogación de la Ley de Alquileres a través del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) impulsado por el presidente Javier Milei, sigue generando debate e interrogantes, en un contexto marcado por la dificultad de acceder a la vivienda y la incertidumbre que genera tanto en locatarios como propietarios.

Mas Secciones - Sociedad 13/01/2024 Carlos Lucero Carlos Lucero
alquileres

La ley 27.551 de julio de 2.020 cristalizó una fuerte intervención del Estado previendo el Régimen de Registración de contratos, fijando un plazo mínimo de tres años de vigencia tanto en inmuebles  con destino comercial como con destino vivienda, y estableciendo la posibilidad de ajuste de precio de forma anual mediante el índice conocido como ICL, publicado por el Banco Central. La misma generó descontento tanto el locadores como locatarios a lo largo y a lo ancho del país, retrajo la oferta, provocó  sobreprecios e indisponibilidad del inmueble, lo que generó más inconvenientes que soluciones a la problemática ya existente respecto a la escasez de inmuebles para locación.


En la necesidad de enmendar los problemas que esta ley acarreaba, en octubre del 2023 y, -luego de haberse presentado diversos proyectos en tal sentido- se sancionó  la ley 27.737.
Esta vino a modificar básicamente, el plazo (volvió a ser establecido el mínimo de dos años) y respeto al precio permitió el ajuste semestral del mismo mediante el índice "Casa Propia". 
Dicha ley parecía complacer de alguna manera a ambas partes, aunque los aumentos estuvieran muy por debajo del índice de consumo promedio y muy por encima de la posible proyección futura en aumentos de sueldo.


Hoy nos encontramos sin una ley de alquileres. Rige nuestro Código Civil y Comercial de la Nación en su respectivo articulado (los artículos que no se han derogado) por lo cual la materia quedó prácticamente desregulada.
Nos encontramos ante la posibilidad de realizar contratos "a la carta", a gusto de locadores y locatarios, quienes pueden acordar con absoluta libertad además del precio,  la forma, la moneda o el valor de referencia para su fijación y la periodicidad de los ajustes del mismo,  como así  también el plazo de vigencia.


 La tendencia actual, al menos en nuestra ciudad viene siendo dada en estos días por contratos de 12 a 24 meses de vigencia con precio fijado en pesos y ajustes trimestrales ó semestrales según IPC (índice promedio de consumidor), ó ICL (índice de contratos de locación previsto por la ley 27.551) e incluso ICP (índice Casa Propia, introducido en la materia por la ley 27.737)


Hoy nos encontramos con contratos plenamente vigentes al amparo de la ley sancionada en Julio de 2.020, contratos regulados por la ley de octubre de 2.023 más los contratos firmados a partir del 29 de diciembre pasado, al amparo del decreto desregulador. 
Es importante  recordar que las leyes no son retroactivas, por lo cual cada contrato se rige por la legislación vigente al momento de su firma.


El panorama inmobiliario es confuso, como lo es la situación económica y social actual.
La derogación normativa acrecenta el temor en los locatarios, particularmente el de no llegar a pagar el alquiler; aunque mejora la  situación de los propietarios quienes anteriormente, con los índices inflacionarios que los argentinos venimos sufriendo, veían licuado el precio del mismo apenas comenzada la vigencia del contrato.


Esperamos y deseamos  llegar al anhelado "reacomodamiento" y equilibrio que permita cierta tranquilidad  a las partes intervinientes tanto como a quienes nos dedicamos a la actividad inmobiliaria.


Melina Abbá
Melina Velázquez
AV Soluciones Inmobiliarias

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